REITs，是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡(jiǎn)稱(chēng)。作為呼喚已久的創(chuàng )新金融產(chǎn)品，已經(jīng)越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。 推行REITs將有助于國內經(jīng)濟轉型和金融體制改革。過(guò)去一段時(shí)間，中國業(yè)界、學(xué)術(shù)界、監管界都做出了很多探索。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組估算，中國REITs市場(chǎng)規模約為4萬(wàn)億至12萬(wàn)億。 當各界的目光聚焦于中國即將崛起的龐大的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)，你了解REITs的價(jià)值和意義嗎？一起聽(tīng)聽(tīng)來(lái)自北大光華【中國REITs先鋒項目】的老師們，如何解讀REITs對于中國金融行業(yè)現狀的影響及其將產(chǎn)生的價(jià)值。
劉俏：解決企業(yè)融資難題，助力金融體制改革 劉俏 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(cháng)，金融學(xué)教授?！局袊鳵EITs先鋒項目】授課教授。在公司金融、實(shí)證資產(chǎn)定價(jià)、市場(chǎng)微觀(guān)結構和中國經(jīng)濟研究等方面擁有眾多著(zhù)述。 目前國內金融領(lǐng)域存在著(zhù)中介成本高、結構不合理、直接融資比例太低等諸多問(wèn)題，而REITs很可能會(huì )成為未來(lái)若干年中國金融體制改革或者供給側改革最重要的抓手，或者之一。 REITs作為大類(lèi)資產(chǎn)，可以以試點(diǎn)的方式推出，增強金融的普惠性，將傳統的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售轉變成一次性銷(xiāo)售加持續性收入并重的方式，帶來(lái)房地產(chǎn)轉型升級的契機。 同時(shí)，REITs并不局限于房地產(chǎn)。目前中國企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴問(wèn)題一直十分突出，推出REITs有利于降低系統性金融風(fēng)險，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；開(kāi)發(fā)和建設REITs市場(chǎng)可以作為財政政策的重要補充，有利于吸收社會(huì )資本，提高社會(huì )資本參與度，提供國有資本的退出渠道，在經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)下，盤(pán)活資產(chǎn)存量。 張崢：改善租賃住房市場(chǎng)結構，促進(jìn)優(yōu)化資源配置 目前市場(chǎng)普遍關(guān)心的問(wèn)題是，現階段普遍較低的住宅租金回報率難以為REITs 發(fā)展提供支撐。 張崢教授認為，REITs將有助于改善以個(gè)人為主的租賃住房市場(chǎng)結構，提升運營(yíng)水平和服務(wù)質(zhì)量，在投融資、運營(yíng)和管理等方面發(fā)揮著(zhù)引領(lǐng)的作用。因此，隨著(zhù)租房居住觀(guān)念逐漸形成而帶動(dòng)需求的增加，租賃產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量提升以及多樣化將帶動(dòng)租金回報率的提升，從而形成對REITs的有效支撐。 觀(guān)察REITs在全球范圍內的實(shí)踐，租賃住房REITs在整個(gè)租賃住房市場(chǎng)里發(fā)揮了引領(lǐng)的作用，對于實(shí)現“房住不炒”的定位有重要的意義。 周芊：盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)存量市場(chǎng)，提供資本退出新通道 周芊 中聯(lián)基金合伙人，曾任中信證券董事總經(jīng)理、中信金石不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理。發(fā)起創(chuàng )設了不動(dòng)產(chǎn)私募基金、銀行間REITs、交易所REITs、結構化融資及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等多項國內創(chuàng )新產(chǎn)品。 目前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)生著(zhù)深刻變化，很多的地產(chǎn)企業(yè)也在思考著(zhù)如何戰略轉型。當前中國缺乏完善的大宗物業(yè)交易市場(chǎng)，推出REITs可以提供持有型物業(yè)新的退出渠道，資產(chǎn)上市的退出安排可以走IPO和REITs兩條路徑。 從宏觀(guān)意義上，不應該把REITs看作一個(gè)產(chǎn)品，而是一條產(chǎn)業(yè)鏈。基于REITs的投資和開(kāi)發(fā)、價(jià)值提升及REITs投資基金，甚至用REITs作為基礎資產(chǎn)再來(lái)做的復合的衍生品，以及以REITs為核心的解決方案，它是一個(gè)市場(chǎng)。另一方面，對于地方政府來(lái)說(shuō)，基礎設施投資收益低，期限長(cháng)，某些項目可能具有公益性質(zhì)，并沒(méi)有完全市場(chǎng)化，因此推出REITs能夠形成市場(chǎng)化現金流，盤(pán)活存量。 針對REITs市場(chǎng)，許多來(lái)自相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)家、北大光華【中國RITIs先鋒項目】的校友結合自身行業(yè)發(fā)表了看法。 劉中：契合地產(chǎn)存量市場(chǎng)，REITs未來(lái)可期 劉中-華潤置地有限公司總法律顧問(wèn)/助理總裁,【中國REITs先鋒項目】校友。 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的上下半場(chǎng)劃分，從時(shí)間的維度來(lái)看，增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的長(cháng)期過(guò)渡更能反映出整個(gè)市場(chǎng)的變化。 REITs對持有投資物業(yè)的地產(chǎn)商，可以實(shí)現出表降債的資產(chǎn)IPO，回收更多資金做大規?；蜣D型創(chuàng )新；對市場(chǎng)投資人，可以增加一類(lèi)較為穩定的金融投資產(chǎn)品；對資本市場(chǎng)，可以做大規模吸引更多國際資金有利于本幣國際化及匯率穩定；對政府資產(chǎn)的降杠桿功能同樣有效，不一而足。 契合中國新時(shí)代下的地產(chǎn)存量時(shí)代，REITs金融產(chǎn)品的政策法律哨聲一旦吹響，REITs之球必將在綠茵場(chǎng)上盡情飛舞。 華志偉：布局REITs，將成為未來(lái)新增長(cháng)點(diǎn) 華志偉-南方資本管理有限公司總經(jīng)理,【中國REITs先鋒項目】校友。 隨著(zhù)未來(lái)公募REITs政策落地、資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健全、以及國內優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)證券化比例的提升，毫無(wú)疑問(wèn)，REITs將撬動(dòng)數萬(wàn)億藍海市場(chǎng)。 基于目前的法律法規和金融市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，公募基金有望在我國REITs業(yè)務(wù)發(fā)展中扮演重要角色。從基金公司的角度來(lái)看，布局REITs業(yè)務(wù)，參與萬(wàn)億不動(dòng)產(chǎn)投資，將成為未來(lái)新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。 方榕：REITs的底層資產(chǎn)重組 方榕-北京市金杜律師事務(wù)所合伙人，【中國REITs先鋒項目】校友。 2014年以來(lái)，我們參與了市場(chǎng)上部分類(lèi)REITs項目的發(fā)行，目前也在協(xié)助一些企業(yè)和機構參與基礎設施REITs、公募REITs落地的探討。 就具體項目考慮REITs的可行性，除了產(chǎn)品層面的交易安排、結構設計外，很重要的一點(diǎn)是考察能否以成本最小、產(chǎn)品法律風(fēng)險可控的方式完成底層物業(yè)資產(chǎn)的重組，如果重組的成本太高，可能會(huì )影響物業(yè)資產(chǎn)持有人推動(dòng)REITs項目的動(dòng)力。 重組路徑的選擇主要考察三個(gè)方面的問(wèn)題，一是控制置入REITs的項目公司未來(lái)潛在的風(fēng)險和債務(wù)，保護REITs投資人的利益；二是完善股債結構的搭建，優(yōu)化持股結構；三是控制重組的稅費成本。如果涉及上市公司、國有企業(yè)，重組也會(huì )有其特定的法律程序要求。 ———— / END / ————
