近來(lái)，金融政策的一系列調整，比如，央行降準釋放9000億元，LPR政策調整利率下行，引發(fā)行業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的猜測。但是，回顧近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控動(dòng)態(tài)，“房住不炒”依然是主基調。業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是經(jīng)濟問(wèn)題，也是民生問(wèn)題。在去杠桿、穩金融的背景下，市場(chǎng)調控依然是“穩”字當頭。

金融政策近期一系列調整，如中國人民銀行下調金融機構存款準備金率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“降準”）釋放資金約9000億元、LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）政策調整等，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)對市場(chǎng)走向的猜測。但回顧近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控動(dòng)態(tài)，“房住不炒”依然是主基調。業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展既是經(jīng)濟問(wèn)題，也是民生問(wèn)題。在去杠桿、穩金融的背景下，市場(chǎng)調控依然“穩”字當頭。

近日，中國人民銀行發(fā)布公告稱(chēng)，為支持實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展、降低社會(huì )融資實(shí)際成本，決定于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司）。此外，為加大對小微企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的支持力度，再額外對僅在省級行政區域內經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調存款準備金率1個(gè)百分點(diǎn)，于10月15日和11月15日分兩次實(shí)施到位（每次下調0.5個(gè)百分點(diǎn)）。

中國人民銀行有關(guān)負責人表示，此次降準釋放長(cháng)期資金約9000億元，包括全面降準釋放資金約8000億元、定向降準釋放資金約1000億元。財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司的法定準備金率為6%，為金融機構中最低且處于較低水平，此次央行降準不包含這三類(lèi)金融機構。

9月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，堅持實(shí)施穩健貨幣政策并適時(shí)預調微調，落實(shí)降低實(shí)際利率水平措施，及時(shí)運用普遍降準和定向降準等工具，引導金融機構將資金更多用于普惠金融，加大對實(shí)體經(jīng)濟支持力度。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，業(yè)內人士更關(guān)心央行降準對于樓市的影響。

合碩機構首席分析師郭毅認為，雖然央行降準釋放了較大規模的資金，但主管部門(mén)此前已經(jīng)出臺多項政策，加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監管，房地產(chǎn)貸款、海外發(fā)債以及房地產(chǎn)信托等層面都在相應收緊。個(gè)人房貸方面，主管部門(mén)也已經(jīng)制定相對靈活的市場(chǎng)利率，同時(shí)明確了利率下限。所以，本次央行降準對房地產(chǎn)業(yè)并不會(huì )形成特別明顯的帶動(dòng)作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持有相同觀(guān)點(diǎn)。他認為，央行降準并不是為了刺激房地產(chǎn)。主管部門(mén)已經(jīng)筑起房地產(chǎn)市場(chǎng)“大壩”，避免資金流入樓市。7月以來(lái)，相關(guān)部門(mén)針對房地產(chǎn)信貸、資金收緊等方面的表態(tài)多達25次。8月，各地房地產(chǎn)調控政策出臺多達60次，僅次于各地密集召開(kāi)“兩會(huì )”的時(shí)段。2019年1月至8月，全國房地產(chǎn)調控政策出臺多達367次，相比去年同期的315次增長(cháng)了17%。從全國范圍看，金融政策收緊是今年房地產(chǎn)業(yè)的最主要特點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，從歷次央行降準尤其是去年10月的降準效果來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現明顯回溫，主要原因仍在于整體購房政策沒(méi)有變化。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境保持穩中有緊，“房住不炒”將繼續實(shí)施，因此央行降準對后期樓市影響不大。

除了央行降準引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)猜測之外，此前LPR政策調整也激起了一番討論。8月中旬，中國人民銀行發(fā)布公告稱(chēng)，為深化利率市場(chǎng)化改革、提高利率傳導效率、推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本，決定改革完善LPR形成機制。業(yè)內人士彼時(shí)認為，改革完善LPR形成機制后，會(huì )要求銀行新發(fā)放貸款逐漸以L(fǎng)PR作為定價(jià)基準，以引導貸款實(shí)際利率下行。房貸利率是否隨之下行，成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。

隨后，中國人民銀行進(jìn)一步發(fā)布公告表示，為堅決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制，在改革完善LPR形成機制過(guò)程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準將從貸款基準利率轉換為L(cháng)PR，同時(shí)作出相應規定。值得關(guān)注的是，公告稱(chēng)首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

中國人民銀行有關(guān)負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上個(gè)人住房貸款利率有直接對應的基準；1年期以?xún)取?年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過(guò)調整體現期限利差因素。

明源地產(chǎn)研究院認為，房貸利率雖由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最終仍要保持基本穩定。與改革之前相比，申請個(gè)人房貸無(wú)論是首套房還是二套房，利息支出基本不受影響。此前，中國人民銀行給商業(yè)銀行房貸利率調整設定上下限，但沒(méi)有銀行“一探到底”，多數上浮10%~20%。目前，大部分城市主流房貸利率平穩，業(yè)界由此認為政策仍主要為平穩房地產(chǎn)預期。

許小樂(lè )認為，雖然LPR政策使房貸利率有了調整空間，但因為此前政策卡住了房貸利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發(fā)生。

易居企業(yè)集團首席執行官丁祖昱表示，中國人民銀行此次改革完善LPR形成機制，目的并非直接利好房地產(chǎn)。近年來(lái)，銀行信貸資金“脫實(shí)向虛”，造成實(shí)體經(jīng)濟融資難、融資貴，金融服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展迅速，進(jìn)一步加劇了行業(yè)杠桿風(fēng)險，“這是推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本而出臺的改革性政策”。

中央堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。張大偉認為，中央今年以來(lái)連續提及“房住不炒”，表明房地產(chǎn)調控仍將持續收緊。在部分區域出現樓市“小陽(yáng)春”、房?jì)r(jià)有所波動(dòng)的情況下，這一堅定表態(tài)無(wú)疑將打擊炒房者，有利于穩定市場(chǎng)。

空·白研究院創(chuàng )始人楊現領(lǐng)認為，無(wú)論是房?jì)r(jià)水平還是杠桿水平，現在都已接近階段性極限高位（尤其是投資買(mǎi)房、中低收入和年輕人群體的杠桿率已經(jīng)到風(fēng)險邊緣），進(jìn)一步放松政策的風(fēng)險遠大于收益。盡管如此，政策執行層面的空間仍然存在。雖然政策本身不會(huì )變化，但執行彈性決定了未來(lái)一段時(shí)間，政策將從上半年“明穩實(shí)緊”真正回歸平穩、回歸“一城一策”。

在“房住不炒”主基調下，穩定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是主管部門(mén)的“重頭戲”。8月，銀保監會(huì )辦公廳發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查工作，檢查重點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來(lái)源真實(shí)性審查、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等以及違規向“四證”不全項目提供融資的情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，《通知》體現了房地產(chǎn)領(lǐng)域穩金融的導向，是“房住不炒”政策的進(jìn)一步體現，和此前中國人民銀行兩次點(diǎn)名房地產(chǎn)形成呼應，對于后續整頓銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)等具有積極作用。

8月2日，中國人民銀行召開(kāi)2019年下半年工作電視會(huì )議時(shí)提出，要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。

7月29日，中國人民銀行召開(kāi)銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會(huì )時(shí)明確提出，保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(cháng)，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企融資行為的監管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負債規模和資產(chǎn)負債率。

此外，已有數十家銀行因向房企違規“輸血”被罰。比如，寧波市銀保監局開(kāi)出了39張罰單，總額約1275萬(wàn)元，其中近6成罰單針對房地產(chǎn)住房按揭貸款管理不規范和房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎等行為；上海市銀保監局對上海農村商業(yè)銀行股份有限公司寶山支行開(kāi)出4張罰單，對該行違規發(fā)放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金作出228.8萬(wàn)元的處罰，并對相關(guān)責任人進(jìn)行了警告。

嚴躍進(jìn)認為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)管控局勢總體趨嚴。結合此前信托融資與海外債收緊，房地產(chǎn)金融環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入了更嚴格的管控通道?！锻ㄖ凡粌H可以規范貸款資金流動(dòng)、穩定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，還會(huì )對房企和購房者形成約束、規范購地購房行為、平穩市場(chǎng)預期。

穩定的市場(chǎng)預期有利于各方。萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮曾表示，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，對行業(yè)來(lái)說(shuō)是最好的機遇。房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要風(fēng)險就是政策不可預測和不穩定，中央這一表態(tài)讓行業(yè)擁有了穩定的發(fā)展期。

還有業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展既是重大經(jīng)濟問(wèn)題，也是重大民生問(wèn)題。在去杠桿、穩金融的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策也必將圍繞“穩”字展開(kāi)。