中國人民銀行昨日（25日）發(fā)布公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（英文簡(jiǎn)稱(chēng)LPR）為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。新政策究竟基于怎樣的考慮？執行后，房貸利息又會(huì )發(fā)生什么變化呢？
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來(lái)源：央視新聞（cctvnewscenter）
個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準也需從貸款基準利率轉換為L(cháng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。
同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制，確保定價(jià)基準平穩有序轉換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調整相關(guān)事項。
關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調整的公告
為堅決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制，在改革完善貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）形成機制過(guò)程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，現就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風(fēng)險狀況，合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準調整為最近一個(gè)月相應期限的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，確定轄區內首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
五、銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的加點(diǎn)下限，結合本機構經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數值。
六、銀行業(yè)金融機構應切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢(xún)服務(wù)，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個(gè)人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩有序進(jìn)行。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調整。
之前，房貸利率定價(jià)是采取基準利率上下浮動(dòng)的方式。
2015年10月24日至今，房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。由于絕大多數房貸期限都是五年以上，4.90%成為民眾所熟悉的買(mǎi)房貸款基準利率。
未來(lái)，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應期限的LPR為定價(jià)基準加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報價(jià)利率報價(jià)行報價(jià)計算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數值一旦確定，整個(gè)合同期限內都固定不變。
央行表示，定價(jià)基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。
確定定價(jià)基準時(shí)，相應期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以?xún)取?年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過(guò)調整加點(diǎn)數值，體現期限利差因素。
利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價(jià)基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(cháng)為合同期限。比如說(shuō)，購房者第一年的利率為5.45%，利率一年一調整，一年后，如果相應期限的LPR上調40個(gè)基點(diǎn)，則購房者第二年的利率為5.85%。
借款人和貸款銀行可根據自身利率風(fēng)險承擔和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準調整為最近一個(gè)月相應期限的LPR。
實(shí)際房貸利率會(huì )下降還是上升？
這個(gè)問(wèn)題上，央行明確定調，“新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率與當前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。”
專(zhuān)家表示，新政公布的定價(jià)基準轉換，為全國統一的最低要求，央行省級分支機構將按照“因城施策”原則，按照當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
專(zhuān)家預計，多數地區個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì )基本保持不變，房?jì)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)地區或將有所上升。
根據央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調整。
在分析人士看來(lái)，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效管理機制的政策導向。目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
央行明確，個(gè)人住房貸款利率調整主要針對新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執行。
即，早就貸款買(mǎi)房的人，每個(gè)月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無(wú)需更改。
剛簽了合同，還沒(méi)放款，會(huì )受影響嗎？
2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執行。
也就是說(shuō)，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以后才放款，也以改革前的基準利率定價(jià)方式確定的利率來(lái)還房貸。央行表示，2019年10月8日是定價(jià)基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時(shí)，采取各種方式為客戶(hù)做好宣傳解釋工作，以確保轉換過(guò)程平穩有序。
專(zhuān)家指出，近年來(lái)，我國居民部門(mén)杠桿率上升較快，房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在積聚，收緊貸款政策有助于商業(yè)銀行更好地防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險。
國家金融與發(fā)展實(shí)驗室特聘研究員董希淼表示，既調控總量又調整價(jià)格，既滿(mǎn)足剛性需求又抑制投資投機，這一政策將差別化住房信貸政策落到了實(shí)處。
